الاثنين..الحد الفاصل لقانون الايجار بين المالك والمستأجر أمام "النواب"

 

 يشهد مجلس النواب خلال جلسته العامة بعد غدٍ  الاثنين برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي رئيس البرلمان مناقشات موسعة وحوارات مع الحكومة ممثلة فى المستشار محمود فوزى وزير الشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسى والمهندس شريف الشريبنى وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية والدكتورة منال عوض وزيرة التنمية المحلية حول التقرير المهم الذى اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية برئاسة الدكتور محمد عطية الفيومى رئيس اللجنة المشتركة ورئيس لجنة الإسكان والمرافق بالبرلمان عن مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها. وأشارت اللجنة فى تقريرها، إلى أن أزمة السكن وما تولّد عنها من اختلالات في العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر، تُعد من أبرز الأزمات الاجتماعية التي شهدها المجتمع المصري خلال العقود الماضية. وقد جاءت هذه الأزمة نتيجة ظروف دولية ومحلية استثنائية، فُرضت على الدولة إبان الحرب العالمية الثانية، وما أعقبها من اضطرابات سياسية واقتصادية واجتماعية، انعكست بآثارها على مختلف مناحي الحياة، وفي مقدمتها قطاع الإسكان، الذي مثّل أحد أوجه المعاناة الكبرى لدى فئات واسعة من المواطنين. وإزاء تلك الظروف الطارئة، تدخل المشرع آنذاك بإصدار تشريعات استثنائية هدفت إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على نحو يُحقق الحماية للمستأجرين من التشريد، ويضمن الحد الأدنى من الاستقرار الاجتماعي، فصدرت قوانين عدة متتالية، واكبها تعديلٌ بعد آخر، ابتغاء التوفيق بين مقتضيات الواقع ومتطلبات الحماية المؤقتة، بيد أن تلك القوانين، ورغم مسوّغاتها، قد استمرت سارية لعقود طويلة، دون مراجعة شاملة تُعيد التوازن لعقود الإيجار، بما أفضى إلى تراكم خلل هيكلي في هذه العلاقة، تفاقمت معه الإشكالات العملية، وتعارضت المراكز القانونية، واضطربت الموازين العقدية، وتعطلت إرادة الأطراف في تنظيم علاقتهم. ويمثّل القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، أحد أبرز ملامح التدخل التشريعي الاستثنائي الذي طبع العلاقة الإيجارية بطابع الجمود والانغلاق لعقود متتابعة، إذ تضمّن من الأحكام ما أدى إلى تعطيل حرية التعاقد، وتقييد سلطة المالك في إدارة ملكه، والحد من مظلة الحماية القانونية التي يقرها الدستور لحق الملكية الخاصة. وذكرت اللجنة، أن القانون رقم 49 لسنة 1977 جاء  في سياق اجتماعي واقتصادي مضطرب– ليضع قواعد استثنائية حاكمة لهذه العلاقة، كان من أبرزها الامتداد القانوني التلقائي لعقود الإيجار بعد انتهاء مدتها الأصلية، وانتقال هذا الامتداد إلى ورثة المستأجر دون حد زمني، وكذلك تثبيت الأجرة عند قيمة ثابتة (رمزية) لا تتماشى مع تغيرات الواقع الاقتصادي ومقتضيات السوق؛ فلم يُراع القانون –في أغلب أحكامه– تطور الظروف أو مبدأ التوازن بين مصلحة الطرفين، وإنما انحاز لمبدأ الحماية المطلقة للمستأجر، وإن جاء ذلك في وقت كانت فيه الدولة تسعى لحماية السلم الاجتماعي تحت وطأة أزمة سكنية حادة.

 وأكدت اللجنة، أن استمرار العمل بهذه الأحكام، دون مراجعة تشريعية جادة، ترتب عليه ترسيخ أوضاع غير متوازنة، أخلّت بحقوق المُلاّك، وعرقلت حركة الاستثمار العقاري، وأفقدت العقار السكني قيمته الاقتصادية، وهو ما أكدته أحكام المحكمة الدستورية العليا، التي قضت في أكثر من مناسبة بعدم دستورية بعض مواد هذا القانون، لكونها تنطوي على تقييد غير مبرر لحرية التعاقد، وإهدار للملكية الخاصة، وإخلال بمبدأ المساواة. كما حمل القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، نموذجًا بارزًا أيضاً لهذا التدخل الاستثنائي، إذ نص في الفقرة الأولى من المادة (18) منه على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد..."، وهي القاعدة التي مثّلت امتدادًا قانونيًا لعقود الإيجار دون تحديد أجل معين، استجابة لاعتبارات اجتماعية وواقعية كانت تتطلبها ظروف تلك المرحلة. وأضاف التقرير، أنّ ما حدا بالمشرع حينها إلى إقرار هذا الامتداد، هو اختلال التوازن بين المعروض من الوحدات السكنية والطلب عليها، إلا أن هذا الامتداد، الذي لم يكن مؤبدًا في ظاهره، انقلب في التطبيق العملي إلى تأبيد فعلي، لا سيما بالنسبة للأشخاص الاعتبارية، التي لا تخضع لواقعة الوفاة كمُحدّد طبيعي لانقضاء العلاقة الإيجارية، بما يُعد إهدارًا لمبادئ العدالة والتوازن بين الحقوق والالتزامات. وقد تدخلت المحكمة الدستورية العليا -لتُعيد ضبط هذه العلاقة- في حكمها الصادر بجلسة 5 مايو 2018، في الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية، فقضت بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) المشار إليها، فيما تضمنه من إطلاق الامتداد القانوني لعقود الإيجار ليشمل الأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، تأسيسًا على أن هذا الامتداد يؤيّد العلاقة العقدية ويخل بحقوق الملكية، تعارضاً مع الدستور. وبناءً على هذا الحكم، صَدَر القانون رقم 10 لسنة 2022، لتنظيم إنهاء العلاقة الإيجارية مع الأشخاص الاعتبارية غير السكنية، وأتاح مهلة انتقالية لتوفيق الأوضاع، مراعيًا في ذلك ما خلّفته جائحة كورونا من آثار اقتصادية بالغة، وما فرضته من ضرورة قانونية مُلحة تقتضي إعادة التوازن التشريعي بصورة عاجلة. وبقيت الوحدات السكنية وغير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية خاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 – المشار اليه – دون أي تغيير لأى من النصوص القانونية الاستثنائية الواردة به،

والتي منها ما جاء في صدر مادتيه (1 و2) 

( [1] من عدم زيادة الأجرة السنوية للأماكن السكنية على 7% من قيمة الأرض والمباني المقدرة بثمن المثل عند الترخيص، دون وضع آلية لمراجعة هذه التقديرات أو إعادة تقييمها بمرور الزمن. وذكرت اللجنة أن هذا التحديد الجامد  ادى إلى تثبيت الأجرة القانونية عند حدود دنيا لا تتناسب مطلقًا مع التغيرات الاقتصادية المتلاحقة، ولا مع قيم العقارات السوقية، ولا مع تكاليف صيانة المباني وإدارتها، فظلّت العلاقة الإيجارية محكومة بثوابت اقتصادية تجاوزها الواقع، وانقطعت الصلة بين الأجرة واعتبارات العرض والطلب، ما أخل إخلالًا جسيمًا بحقوق المؤجرين، وانعكس سلبًا على قيمة الثروة العقارية في الدولة. وقد كان هذا التجميد في تقدير الأجرة –دون ربطها بمعايير متغيرة أو مؤشرات اقتصادية مرنة– أحد الأسباب الرئيسية التي دفعت المحكمة الدستورية العليا في حكمها الصادر بجلسة 9 نوفمبر 2024 إلى القضاء بعدم دستورية المادتين سالفتي الذكر، لما فيهما من إخلال بحق الملكية، ومخالفة لمبدأ العدالة التعاقدية، وإهدار لمبدأ المساواة، الأمر الذي أوجب التدخل التشريعي العاجل لمعالجة هذا القصور، واستحداث قواعد جديدة عادلة وموضوعية لتقدير الأجرة، وهو ما سعى إليه مشروع القانون المعروض، من خلال إلغاء تلك النصوص، وإحلال آلية قانونية مرنة ومتدرجة لتعديل القيمة الإيجارية على أساس عادل وواقعي. ولفت التقرير  الى ان المحكمة أرست  في منطوق حكمها أن يكون سريانه اعتبارًا من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد العادي الحالي (الخامس) لمجلس النواب،  لافتا الى إنها بذلك أتاحت للمشرع إعادة تنظيم هذه العلاقة على نحو دستوري وضمن إطار زمني صريح، بما يستوجب التدخل الفوري والفعّال قبل سريان الأثر التنفيذي للحكم، وتلافياً لوجود فراغاً تشريعياً. مع التأكيد على ما جاء في نص المادة (101) من الدستور على تولى مجلس النواب سلطة التشريع، وما أكدته المحكمة الدستورية العليا في أحكامها المتواترة من أن الأصل في سلطة المشرع في تنظيم الحقوق هو إطلاقها دون أى قيود، ما لم يكن الدستور قد فرض في شان ممارستها ضوابط محددة يتعين الالتزام بها. واستعرض التقرير أهم البيانات والآراء التى طرحت في اجتماعات اللجنة المشتركة (جلسات الحوار المجتمعي)، حيث عقدت اللجنة المشتركة 7 جلسات حوار مجتمعي أيام 4و5و6و11و12و25و26 مايو 2025، لدراسة مشروع القانون المقدم من الحكومة، بشأن الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن (وذلك من حيث المبدأ). وقد شارك في تلك الجلسات عدد كبير من  النواب أعضاء المجلس بمختلف انتماءاتهم السياسية، كما حضرها جميعا المستشار محمود فوزي، وزير الشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسي، وحضر بعض من هذه الجلسات  الوزراء : مهندس شريف الشربيني، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية والدكتورة منال عوض، وزير التنمية المحلية، ومحافظي: القاهرة – الإسكندرية – الجيزة – القليوبية، وممثلي وزارات: الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، العدل، التنمية المحلية، التضامن الاجتماعي. كما حضر اللواء خيرت بركات، رئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء. وقد امتدت جلسات الحوار المجتمعي لساعات طويلة بلغت نحو 33 ساعة، استمعت اللجنة فيها إلى آراء العديد من الجهات المعنية، والتي كان منها: المجلس القومي لحقوق الإنسان، المركز القومي للبحوث الاجتماعية والجنائية، أساتذة القانون المدني بكليات الحقوق جامعات: القاهرة – عين شمس – بنها – أسيوط، ممثلين عن كل الملاك والمستأجرين، كما استمعت اللجنة إلى  نقباء: المهندسين – الأطباء – ممثلي نقابة الصيادلة – رئيس الاتحاد العام للغرف التجارية. وقد بلغ عدد النواب المتحدثين 61 نائبًا، كما بلغت عدد المداخلات 96 من السادة النواب، و32 من السادة ممثلي الحكومة، و23 من السادة ممثلي الجهات التي تمت دعوتهم. وقد تمثلت أهم البيانات والآراء التى طرحت في تلك الجلسات فيما يلي 

1)   البيانات والاحصائيات الرئيسية الواردة من الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء بشأن وحدات الإيجار القديم: عرض  اللواء رئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء لجميع البيانات والإحصاءات التي حصرها الجهاز في التعداد الأخيرة الذي أجراه الجهاز عام 2017، وكان من أهم هذه البيانات والاحصائيات ما يلي: أ - عدد الأسر بالوحدات الـمؤجرة إيجار قديم: • بلغ إجمالي عدد الأسر بتعداد عام 2017 (23.455.079) مليون أسرة، وإجمالي عدد الأفراد (94.694.016) مليون فرد. • بلغ عدد الأسر التي تقيم في وحدات مؤجرة إيجار قديم بتعداد 2017 (1.642.870) مليون أسرة، بواقع 7% من إجمالي عدد الأسر. • بلغ عدد أفرد تلك الأسر (6.133.570) مليون فرد، بواقع 6.5% من إجمالي عدد الأفراد. يسكن 82% من هذه الأسر في أربع محافظات، وتوزيع هذه الأسر كالآتي: • القاهرة، بعدد أسر (670,857) ألف أسرة، وبنسبة 41% . • الجيزة، بعدد أسر (308,091) ألف أسرة، وبنسبة 18.7% . • الإسكندرية، بعدد أسر (213,147) ألف أسرة، وبنسبة 12.9% . • القليوبية، بعدد أسر (150,961) ألف أسرة، وبنسبة 9% 0 -وبمقارنة تلك الأرقام بأرقام تعداد عام 2006 كانت عدد الأسر (2.617.411) مليون أسرة، وتمثل 15% من عدد الأسر، وعدد أفراد (10.092.803) مليون فرد، وتمثل 14% من عدد الأفراد بانخفاض مليون أسرة وعدد 4 مليون فرد. -تتاح بيانات التعداد على مستوى أقل وحدة إدارية وهي الشياخة بالحضر والقرية بالريف. ب- عدد الوحدات الـمؤجرة إيجار قديم: • بلغ إجمالي عدد الوحدات بتعداد 2017 (42.973.884) مليون وحدة. • بلغ عدد الوحدات المؤجرة إيجار قديم بتعداد 2017 (3.019.662) مليون وحدة، بواقع 7% من إجمالي عدد الوحدات. وتقع 69% من هذه الوحدات في أربع محافظات، وتوزيع هذه الأسر كالآتي: • القاهرة، بعدد وحدات (1.099.426) مليون وحدة، وبنسبة 36% . • الجيزة، بعدد وحدات (562.135) ألف وحدة، وبنسبة 19% . • الإسكندرية، بعدد وحدات (269.403) ألف وحدة، وبنسبة 9% . • القليوبية، بعدد وحدات (150.961) ألف وحدة، وبنسبة 5%  . -وبمقارنة تلك الأرقام بأرقام تعداد 2006، كان عدد الوحدات 27.069.114 مليون وحدة، منها وحدات مؤجرة إيجار قديم تبلغ 5.538.917 بنسبة 20% من إجمالي الوحدات بانخفاض قدره نحو 2.5 مليون وحدة. وقد تباينت وتنوعت تلك الآراء والمقترحات، ولكن اتفق جميع  المتحدثين على تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024 بشأن ضرورة زيادة القيمة الإيجارية، ويمكن إيجاز الآراء في ثلاثة محاور رئيسية: الـمحور الأول : زيــادة القيمــة الإيجــارية: ولكن اختلفت تلك الآراء بشأن كيفية تطبيق تلك الزيادة، وذلك على النحو الآتي: 

1- أن تتم الزيادة في القيمة الإيجارية وفقًا لشرائح يراعى فيها محل الوحدة ومساحتها وتاريخ إنشائها والحالة الاجتماعية للمستأجر، مع استخدام معايير وضوابط معينة للاهتداء بها في تحديد تلك الشرائح مثل (الضريبة العقارية – التصالح – الاستعانة بلجان تقدير الأجرة المنصوص عليها في القانون 136 لسنة 1981). ويمثل هذا الرأي أغلب من تحدثوا. 

2-  عدم تصدي البرلمان في دور الانعقاد الحالي لتعديل تلك التشريعات، وترك الأمر للسلطة التقديرية للقضاء في المحاكم العادية. 

3-اقتراح إنشاء صندوق عقاري لدعم المستأجرين غير القادرين على دفع قيمة الزيادة الإيجارية. 

4-المساواة في قيمة الزيادة بين الأماكن السكنية والأماكن غير السكنية. 

5- أن تكون الزيادة في القيمة الإيجارية متوافقة مع الزيادة التي أقرها القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن الأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى (5 أضعاف و15% زيادة سنوية).

 6- وضع حد أدنى وحد أقصى للزيادة في القيمة الإيجارية، على أن تكون الزيادة السنوية على جميع المنشآت 15% 

7- زيادة القيمة الإيجارية للأماكن السكنية بحيث لا تقل عن 2000 جنيه للأماكن الشعبية، و4000 جنيه للمناطق المتوسطة، و8000 جنيه للمناطق الراقية، ووضع حد أدنى لزيادة الوحدات غير السكنية بما لا يقل عن 5000 جنيه. 

8- زيادة القيمة الإيجارية بحيث تصل إلى نصف القيمة السوقية أو قيمة المثل. 

9- زيادة القيمة الإيجارية بذات المعايير التي أقرها القانون 6 لسنة 1997 المتعلق بزيادة القيمة الإيجارية في الأماكن غير السكنية. 

10-أن تكون الزيادة في القيمة الإيجارية بمقدار 20 ضعف بالنسبة للوحدات غير السكنية، و5 أضعاف بالنسبة للوحدات السكنية.

 11-التفرقة في زيادة القيمة الإيجارية بين المستأجر الأصلي ومن امتد له عقد الإيجار، وكذلك التفرقة في الزيادة بين الوحدات السكنية وغير السكنية.

 12- زيادة القيمة الإيجارية بشكل تدريجي، بحيث تصل في غضون 10 سنوات للقيمة السوقية لإيجار الوحدة. 

13-قصر الزيادة في القيمة الإيجارية على الأماكن غير السكنية. الـمحور الثاني: تحرير العلاقــة التعاقــدية: تباينت الآراء والمقترحات المتعلقة بهذا المحور بين ثلاثة اتجاهات رئيسية الاتجاه الأول: يرى عدم إنهاء العلاقة التعاقدية بشكل مطلق ونهائي وذلك لاعتبارات دستورية. الاتجاه الثاني: ويرى ضرورة وضع حل جذري وإنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية بعد فترة انتقالية معقولة. الاتجاه الثالث: يرى أنصاره إمكانية إنهاء العلاقة التعاقدية في بعض الحالات دون حالات أخرى. وذلك وفقاً لما سيرد تفصيله في الآراء الآتية: الاتجاه الأول: يرى عدم إنهاء العلاقة التعاقدية بشكل مطلق ونهائي وذلك لاعتبارات دستورية تتمثل في ضرورة احترام المبادئ الدستورية التي أقرتها المحكمة الدستورية العليا في حيثيات حكمها في الدعوى رقم 70 لسنة 8 ق د بجلسة 3 نوفمبر 2002 والتي قررت امتداد قانوني لعقد الإيجار يستفيد منه المستأجر الأصلي وفقًا لحكم المادة (18) من قانون 136 لسنة 1981، كما يستفيد منه ذوو قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقًا لحكم الفقرة الأولى من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977. وإن نص المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 سبق وأن عرض أكثر من خمس مرات على المحكمة الدستورية العليا. وإن نصوص القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أمعنت في حماية المستأجر وخرجت بشكل صارخ على مبدأ أن العقد شريعة المتعاقدين ومبدأ سلطان الإرادة، حيث أقرت أنه يمكن للمستأجر أن يسدد الإيجار قبل الحكم بالطرد أو حتى قبل الحكم وقبل نفاذه. إن قضاء محكمة النقض قد توسع بشكل كبير في النصوص الاستثنائية بإضافة حالات لم ترد في القانون ومنها منح الساكن والمساكنة حق الاستمرار في عقد الإيجار الاتجاه الثانى: يرى ضرورة وضع حل جذري وإنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية بعد فترة انتقالية معقولة، وذلك لعدة اسباب منها أحقية المشرع في تنظيم الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن،  و بعض المقترحات طلبت زيادة الفترة الانتقالية لتحرير العلاقة الإيجارية لتكون من 10 إلى 15 سنة، وذلك لمنح مهلة لكل من المستأجرين لتدبير أمورهم، والدولة لتدبير سكن بديل للحالات المستحقة للرعاية والدعم، بينما ارتأى البعض تخفيض الفترة الانتقالية لتكون ثلاث سنوات بالنسبة للوحدات السكنية، وسنة واحدة للوحدات غير السكنية، وذلك لسرعة درء الأضرار الناتجة عن عدم صيانة آلاف العقارات الخاضعة لقوانين الإيجار القديم. بالإضافة الى ضرورة إجراء بحث لحالات المستأجرين بشكل فردي وإنهاء عقد الإيجار لبعض فئات المستأجرين الذين لا يستحقون دعم ومساندة الدولة مثل من قام بإغلاق وحدته أو من لديه وحدة بديلة، أو من يثبت بأي وسيلة بأنه ميسور الحال ويتمتع بوضع اقتصادي يمكنه من استئجار أو شراء وحدة أخرى، وذلك مراعاة لقواعد العدالة والإنصاف. وقد أخذت اللجنة بهذا الرأي وفقًا للأسباب والمبررات التي ارتأتها اللجنة على النحو الذى سيرد تفصيلاً فى التقرير الماثل. الاتجاه الثالث: يرى إمكانية تحرير العلاقة التعاقدية في بعض الحالات دون حالات أخرى وذلك عل  النحو التالى: 1-قصر الامتداد في عقود الإيجار القديمة على بعض الفئات مثل المستأجر الأصلي وزوجه الذين امتد إليهم عقد الايجار بالفعل قبل العمل بهذا القانون، مع خضوعهم لزيادة القيمة السنوية حتى بعد انتهاء مدة السبع سنوات، وذلك لعدة اعتبارات، اهمها: العدالة الدستورية والقانونية، لأن استثناء هذه الفئات لا يتعارض مع الحق فى الملكية المكفول دستوريًا بل يتوافق معها لأن هذه الفئات لم تتوارث هذه الوحدات كما هو الحال بالنسبة للجيل الأول وإنما هي التي تعاقدت بالفعل على هذه الوحدات وهى من تحملت بأعبائها المالية. ومن الناحية الشرعية، فإن استثناء هذه الفئات لا يخالف الشرع لأن عقد الايجار المؤبد ولئن كان غير جائز شرعًا وفقًا للرأي الراجح فقهًا إلا أنه - ونظراً لظروف الحال فى قوانين الإيجار القديمة- فأن العقد ينتهى بانتهاء مدته أو بوفاة المتعاقد، وبالتالي حتى وإن كان هناك مخالفة فى تأبيد العقد من الناحية الشرعية إلا أنه يمكن التقليل من آثار ذلك بانتهائه بوفاة المتعاقد الأصلي. أما من الناحية الواقعية: إن هذه الفئة في الأغلب كبيرة في السن ويصعب توفير مساكن بديلة لها أو على الأقل من الناحية الواقعية يصعب نقلها إلى أماكن بديلة. 2- ويرى هذا الاتجاه قصر الامتداد في عقود الإيجار القديمة على بعض الفئات الأخرى الأولى بالرعاية بالإضافة للمستأجر الأصلي وزوجه مثل الأرامل والقُصر ومن له وصية واجبة، وكذلك ذوي الإعاقة، وذلك استنادًا   للمبادئ التي أقرها حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في 3 نوفمبر 2002،وما سبق وأن أقرته المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها بما عُرف بالوظيفة الاجتماعية للملكية. 3- ضرورة التفرقة بين الوحدات المغلقة، والوحدات الآيلة للسقوط، والوحدات غير السكنية، وبين غير ذلك من الوحدات، حيث إنه يمكن إنهاء العلاقة التعاقدية فورًا أو بعد الفترة الانتقالية بالنسبة للوحدات المغلقة أو الآيلة للسقوط أو الوحدات غير السكنية، أما غير ذلك من الوحدات فلا يمكن إنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية بالنسبة لها، وذلك للاعتبارات  منها مراعاة الاستقرار الاجتماعي والتقليل من الآثار السلبية التي قد تنتج عن تطبيق إنهاء الوحدات التعاقدية بالنسبة لجميع وحدات الإيجار القديم دون تمييز و  اعتبار الوحدات المغلقة هي استعمال للعين فيما لم تعد له، وبالتالي يتم الخروج عن طبيعة عقد الإيجار، كما أنه يمكن قياس ذلك على تجريم تبوير الأراضي الزراعية أو اللجوء إلى نظرية التعسف في استخدام الحق. 4-  استثناء الوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى من إنهاء العلاقة الإيجارية، نظرًا للاعتبارات الآتية: • خضوع الوحدات المؤجرة الغير مخصصة للسُكنى للقانون 6 لسنة 1997 والذي أقر بالفعل زيادات تحملها المستأجر. • أن المحكمة الدستورية العليا قد سبق وأن أقرت امتداد عقد الإيجار لمصلحة أبناء بعض الفئات مثل الصيادلة باعتبارها مهنة وليست تجارة، ومراعاة لأسرة الصيدلي المتوفى. • هناك صعوبة قانونية في تطبيق المادة 5 من مشروع القانون بإنهاء العلاقة الإيجارية بالنسبة للصيدليات نظرًا لأن قانون مزاولة مهنة الصيدلة رقم 127 لسنة 1955 قد أكد في المادة 14 منه على أنه في حالة نقل الصيدلية إلى مكان آخر تسقط الرخصة وهو الأمر الذي يتسبب في الأذى للعديد من الصيادلة، كما قيدت المادتين 30 و31 - من القانون المشار إليه - إجراءات الموافقة على مزاولة الصيدلية عملها بضرورة ألا تقل مساحتها عن 25 متر وأن تكون المسافة بينها وبين أقرب صيدلية لها مسافة لا تقل عن 100 متر. • وجود صعوبة عملية واجتماعية في إخلاء المنشآت الطبية التي تخضع لقوانين الإيجار القديم. الـمحور الثالث: توفير بدائل للمستأجرين من قبل الدولــة: اختلفت الآراء والمقترحات بشأن دور الدولة في تعويض المستأجرين المتضررين من تحرير العلاقة بين المؤجر والمستأجر حال تطبيق القانون، وذلك على النحو الآتي: 1- ضرورة ربط الموافقة على إنهاء عقود الإيجار القديمة طبقًا لما ورد في المادة 5 من مشروع القانون، بمدى قدرة الدولة على الالتزام بتوفير مسكن بديل لمحدودي الدخل من المستأجرين، مع ضرورة استبدال نص المادة 7 من مشروع القانون ليصبح هناك التزام صريح من الدولة بتوفير المسكن البديل المشار إليه. 2- ضرورة النص على أن يكون هناك محددات دقيقة في مشروع القانون للأولوية التي جاءت في المادة 7 من مشروع القانون بشأن منح المستأجرين لوحدات إسكان بديل، وقد تتضمن هذه المحددات أسعار ومساحات وأماكن توفير الإسكان البديل، مع عدم ترك تلك الأمور للائحة التنفيذية. 3-  تعويض المستأجر الذي يخلي وحدته السكنية قبل نهاية المدة الانتقالية بنسب تتراوح بين 25 % إلى 30% من ثمن الوحدة. 4- ضرورة النص بشكل صريح وغير قابل للتأويل على التزام الدولة – وليس فقط منح أولوية – بتوفير سكن بديل للمستأجرين الذين سيتم طردهم، وبخاصة ممن هم يستحقون الدعم والمساندة من الدولة مثل أصحاب المعاشات والأرامل وذوي الاحتياجات الخاصة وذوي الدخول المحدودة ممن ليس لهم سكن بديل. 5-إنشاء صندوق عقاري لدعم المستأجرين الذين يستحقون الدعم وتمويله على سبيل المثال من الضرائب العقارية على العقارات المؤجرة وفقًا للقوانين القديمة، وكذلك حصيلة ضريبة التصرفات العقارية على تلك العقارات. 6-  إنشاء لجان تحكيم وفتح باب التفاوض العادل بين المالك والمستأجر والتشجيع على التسويات الودية بإشراف جهات رسمية. 7- ضرورة التزام الدولة بإتاحة وحدات إيجار تمليكي للمستأجرين المتضررين من إنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية. 8- تقرير مقابل للمستأجر لإنهاء العلاقة الإيجارية فيما يعرف بـ "بيع المنفعة"، وذلك استنادًا إلى ما يلي : • إباحة الشريعة الإسلامية لذلك. • ما نصت عليه المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 من إقرار التنازل عن عقد الإيجار بموافقة المالك بعد حصوله على 50% من ثمن الوحدة. 9- الاستفادة من التجربة السابقة في تحرير العلاقة الإيجارية بالنسبة للأراضي الزراعية والتي أقرت حافزًا لمن يوافق على إنهاء عقد الإيجار من المستأجرين بمنحه فدانًا في الأراضي المصلحة بدلاً من قيراطًا في الأراضي الزراعية المستأجرة، فيمكن على سبيل المثال توفير أراضي للمقتدر ماديًا من المستأجرين بما يعادل ضعف مساحة الوحدة السكنية المستأجرة، أو توفير سكن بديل عن طريق التأجير التمويلي. 10-   ضرورة التنسيق بين المحافظات المختلفة والوزارات والجهات المعنية في الدولة مثل الأوقاف والنقل والزراعة لتوفير الأراضي اللازمة لبناء إسكان بديل داخل المحافظات للمستأجرين المتضررين. 

صعوبة نقل المستأجرين من المستفيدين من معاش تكافل وكرامة إلى أماكن أخرى لأن ذلك سيؤدي إلى حرمانهم من المعاش، وكذلك صعوبة نقل الموظفين المرتبطين بأماكن عملهم وظروفهم الاجتماعية.

12-عودة القروض الميسرة للإسكان البديل الذي ستوفره الدولة للمستأجرين المتضررين.

13- إمكانية الاستعانة بمنظومة النظافة واستهلاك المرافق لتحديد المستحقين لدعم الدولة في الحصول على إسكان بديل عن وحدات الإيجار.